כאשר אנו מעוניינים להשוות שני אפיקי השקעה כמו נדל"ן ושוק ההון , ההשוואה בין אפיקי השקעה אלה היא מתבקשת מאד בימים אלו.

 

מחירי הדיור בישראל לא מפסיקים לעלות ולכן מרבית הציבור רואה בנדל"ן השקעה משתלמת מאד, כתוצאה מכך הביקוש גדול מההיצע מה שגורם למחירים להמשיך לעלות. כמובן שזו לא הסיבה היחידה, אך במשרד האוצר נעשים צעדים מרחיקי לכת כדי למתן את העליות ואף להביא לנסות להביא לירידה במחירי הדיור- מס שבח נוסף, מס רכישה מהשקל הראשון למשקיע ומס נוסף על הכנסה מדירה שלישית שנועדו למתן את הביקושים ולפגוע בכדאיות ההשקעה בדירה.

הריבית הנמוכה במשק השפיעה ומשפיעה הן על שוק הנדל"ן והן על שוק ההון, בשוק ההון העדר אלטרנטיבה גורם למשקיעים לחפש פתרון בשוק המניות ואגרות החוב וכתוצאה מכך חלו עליות בשווי שווקי המניות והאג"ח. בשוק הנדל"ן הריבית הנמוכה יצרה אפשרות לקבל הלוואות בתנאים נוחים וזולים שמאפשרות עם הון התחלתי קטן לרכוש נכס להשקעה.

בחינת סיכונים, בהשקעה בניירות ערך ניתן לנהל את ההשקעה תוך פיזור סיכונים מושכל בין מספר רב של מניות ואגרות חוב, כאשר ההשקעה בנדל"ן היא על פי רוב בנכס אחד לא נזיל. כל נזק שעלול להיגרם לדירה, אי מציאת שוכרים וחדלות פירעון של המשכנתא עלולים להכניס את המשקיע להוצאות כבדות ואף איבוד הנכס. בשוק ההון יש חשיפה למגוון רחב של ערוצי השקעה שאינם מוגבלים לישראל.

כמובן שניתן לרכוש נכס להשקעה בחו"ל, אך עדיין מדובר בנכס אחד ללא פיזור. אמנם דירה יכולה לספק למשקיע שכ"ד קבוע וצפוי מראש, אך בגלל מחירי הדירות שהאמירו בשנים האחרונות (בעיקר באזורי הביקוש) לא תמיד מדובר בתשואה גבוהה במיוחד.

משקיע נדל"ן שלקח משכנתא לצורך רכישת הדירה צריך לקחת בחשבון שהריביות הנמוכות לא יישארו כך לנצח ושהן יתחילו לעלות זה יכול להגדיל משמעותית את גובה ההחזר החודשי שהוא משלם.

שאלת העיתוי ברכישת נדלן היא מהותית, בגלל העלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות אין ספק שתהיה עדיפות להשקעה בנדל"ן על פני השקעה בשוק ההון בטווח הזה של החמש אף עשר השנים האחרונות אולם אם מותחים את ההשוואה קצת מעבר המצב מתהפך. עפ"י השוואה של שוק המניות מול שוק הדירות במשך 20 שנה מ–1995 עד 2015.  תקופות זמן ארוכות נוטות להפחית מעט את ההשפעה של העיתוי, המדידה שנעשתה הינה במונחי תשואה פשוטה בלבד - ללא התחשבות במיסוי, עלויות קנייה, מכירה שמירה, וללא התחשבות בהכנסות משכ"ד או עלות בלאי בדירות.
התוצאה של הבדיקה, ברמתה הפשוטה, מעלה כי גם בשיאה של הגאות הנוכחית, ההשקעה במניות עדיין מנצחת את ההשקעה בדירות. ההשקעה במדדי מניות שונים הניבה תשואה ריאלית שנתית ברוטו של 5.4%–7.4%, לעומת כ–2.9% שהניבו בממוצע הדירות בישראל. בתוספת הכנסות משכר דירה ובניכוי בלאי סביר צריך להוסיף עוד כ -2% מה שיביא לכך  שהתשואה הממוצעת בדירות הייתה 4.9%.
מה שאומר שהתשואה הממוצעת במניות בעשרים השנים האחרונות, הייתה 6.4% לעומת ממוצע של 4.9% בדירות. זאת, כאשר אנחנו נמצאים בשיאה של גאות בשוק הדירות. גאות זו מטה כלפי מעלה את התשואה הרב השנתית של דירות בישראל בטווחים הקצרים יותר אולם בטווחים הארוכים השפעתה תפחת.

מלבד השיקולים הכלכליים, יש גם רכיב פסיכולוגי לא מבוטל, בעלות על נכס היא מקור נהדר לגאווה וביטחון. בשוק ההון קור רוח והתמודדות עם משברים היא קריטית לניהול ההשקעה ולעתים משקיעים בשוק ההון נלחצים כאשר הם רואים ירידה חדה בערך המניה/האג"ח, בעוד בנדל"ן התנודתיות אינה מורגשת על בסיס יומיומי. לעיתים קיימת תחושה כי מחירי הדירות אף פעם לא ירדו אך גם לא מעט אמריקאים לא ראו את משבר 2008 מגיע. אין תשובה מוחלטת לשאלה אך בניגוד לדעה הרווחת השקעה בשוק ההון אינה שמורה ליודעי דבר עם כיסים עמוקים ואפשר להשקיע בחוכמה ועם ייעוץ וליווי אמין ומקצועי ניתן להגיע לתוצאות מרשימות.

​

​

* אין לראות באמור כהמלצה או תחליף לייעוץ/שיווק פנסיוני/שיווק השקעות  אישי המותאם לצרכי הלקוח